2015年度中国长租公寓品牌发展报告
2016-05-04 16:01:29   来源：迈点网    评论：0 点击：

第一章 报告综述

　　(一)长租公寓的定义与分类

　　长租公寓，是向特定人群提供长期居住空间和居住服务的产业，顾客以本地工作、生活人口为主。随着资本的涌入，企业的看好和追逐，国民对生活品质的追求等等因素的发酵，长租公寓登上了历史的舞台。新的创意，新的品质，新的社交方式等等开始进入寻常百姓家，开启了住宿业的变革。

　　根据面向的人群，租住的方式，时间，提供的服务和质量等等的不同，将长租公寓按照月租金的多少划分为不同等级。为便于比较，粗略的将公寓分为服务式公寓(一般月租金高于2倍当地社会平均工资)和青年公寓(一般月租金低于2倍当地社会平均工资)两大类。其中，青年公寓更加倾向于普通白领甚至蓝领，服务式公寓更多的则是高端人群和涉外顾客。

　　(二)长租公寓品牌发展概况

　　我国长租公寓企业最初从传统房产中介行业衍生而来，在90年代出现了二房东，2008年前后出现品牌公寓企业。2014年以来，资本、社会关注度提高，让行业进入快速发展期，行业进入品牌化时期。根据中国饭店协会公寓委员会统计，国内拥有规模公寓企业超过500家，公寓间数超过100万间。预计2016、2017年年底数字分别会达到200万、400万。预计2020年底，品牌公寓会超过1000万间，市场占有率超过10%，将出现5-10家公寓数量超过100万的品牌公寓企业。

　　(三)中国长租公寓品牌指数与报告

　　中国大大小小的公寓非常多，但公寓企业品牌化意识不强、品牌化战略尚未形成。为加强公寓企业品牌意识，引导市场关注、资本介入和政府扶持，特由中国饭店协会指导，联合迈点旅游研究院(MTA)发布中国长租公寓品牌指数。目前，迈点品牌指数MBI数据监测公寓品牌近350多家，实际有数据的为100家。此份报告基于这些品牌的数据进行互联网和移动互联网消费群的影响力分析，通过这份报告，可以更加了解各品牌2015年度在消费者心目中的反响如何，清楚看到哪些是自身的优势，有哪些方面不足可以加强，并找到学习的榜样。

　　(四)报告简介

　　本报告内容由中国饭店协会公寓委员会专业指导，迈点旅游研究院(MTA)执行完成。报告涵括30个服务式公寓品牌和70个青年公寓品牌，共计100个品牌。报告总共有五章，主要分服务式公寓和青年公寓的总榜单以及各个细分维度几方面进行详细解读，并将两类品牌进行比较分析，以及公寓行业的总结和未来趋势预测。数据自2015年12月开始进入监测，由于时间短、行业企业数据尚处于逐步完善阶段，也请广大长租公寓企业，如发现品牌遗漏、分类不当等问题，能够及时反馈信息，不断完善指数。目前指数处于测试阶段，计划于2016年年底正式发布。

第二章 青年公寓品牌指数分析

　　(一)2015年度青年公寓品牌指数TOP10

2015年度青年公寓品牌指数TOP10

　　YOU+摘得2015年度青年公寓品牌指数榜单NO.1，且遥遥领先。从品牌指数来看，青年公寓的各个品牌差异较大，只有较少的几个品牌比较突出。

　　(二)2015年度青年公寓搜索维度分析

　　1.搜索维度前10与总榜单TOP10比较

　　从搜索维度来看，2家品牌未能入围总榜单TOP10，但在搜索指数维度上进入前10。相寓、新派这2家品牌虽然进入总榜单TOP10，但在搜索方面表现欠佳，几乎为0。

　　2.搜索维度前10榜单

　　整体来看，不同品牌的搜索指数差异较大。YOU+遥遥领先，这也是它夺得总榜单NO.1的优势。

　　(三)2015年度青年公寓媒体维度分析

　　1.媒体维度前10与总榜单TOP10比较

　　媒体维度来看，媒体指数前10与总榜单TOP10一致，仅排名先后有所出入。在所有细分维度中，媒体方面是唯一一个与总榜单一致的维度。

　　2.媒体维度前10榜单

　　媒体指数上，差异相较搜索指数要小很多。魔方荣登媒体维度榜首，在此方面优势较为明显，这也是其位列总榜单第二的原因。

　　(四)2015年度青年公寓运营维度分析

　　1.运营维度前10与总榜单TOP10比较

　　运营维度前10与风云榜TOP10分化较大，总榜单TOP10中只有5家品牌在运营维度上依旧保持在前10。其中有些品牌总排名虽然靠前，但运营上表现还需较大提升，比如优客逸家(总榜单第三)、窝趣(总榜单第五)，运营方面未能进入前10。

　　2.运营维度前10榜单

　　相比搜索和媒体两个维度，整体而言，青年公寓在运营方面相对较弱，没有特别拔尖的品牌。表现最好的是蘑菇公寓，但仍有较大的提升空间。

　　(五)三大维度的比较

　　媒体维度前10与总榜单TOP10一致，差距较大的是搜索和运营这两方面。整体来看，青年公寓在运营方面还需进一步加强，媒体方面表现最好。

第三章 服务式公寓品牌指数分析

　　(一)2015年度服务式公寓品牌指数TOP10

2015年度服务式公寓品牌指数TOP10

　　在过去的2015年中，盛捷摘得服务式公寓品牌指数TOP10的桂冠。位列榜单前10的品牌，均为国际品牌。

　　(二)2015年服务式公寓搜索维度分析

　　1.搜索维度前10与总榜单TOP10比较

　　2015年纳入监测的服务式公寓品牌中，仅有四家在搜索维度表现尚可。优帕克在搜索维度排行第二，但舆情和媒体表现欠佳，未能入围总榜单TOP10。

　　2.搜索维度前10榜单

注：其他品牌关键词未被搜索平台收录

　　搜索维度上，很多品牌的关键词并未被搜索平台收录，整体来说，在这个维度上，还有很大的提升空间。

　　(三)2015年度服务式公寓媒体维度分析

　　1.媒体维度前10与总榜单TOP10比较

　　媒体指数前10与总榜单TOP10出入不大，只有两个不一样。

　　具体来看，逸兰、恺信替代了泛太平洋高级服务公寓、奥克伍德豪景进入媒体前10。但逸兰、恺信总体品牌指数比较落后，主要因为其在舆情维度表现不够。

　　2.媒体维度前10榜单

　　整体来说，服务式公寓在媒体维度没有特别突出的品牌。从第四名开始与前三名有较大距离，整体优化进步空间较大。

　　(四)2015年度服务式公寓舆情维度分析

　　1.舆情维度前10与总榜单TOP10比较

　　媒体指数前10与总榜单TOP10出入不大，仅有一个不一样，也是所有细分维度中差异最小的。

　　艾丽华替换了总榜单中的香格里拉公寓，进入舆情TOP10。艾丽华位于总榜单的第11位，舆情方面贡献最大，其余几个方面还需加强。

　　2.舆情维度前10榜单

　　舆情维度上，盛捷位列第一。在四个细分维度中，有两个维度盛捷都是位列第一。

　　从具体数据来看，各品牌在舆情维度的竞争比较激烈，较其它维度表现更好。

　　(五)2015年度服务式公寓运营维度分析

　　1.运营维度前10与总榜单TOP10比较

　　运营维度前10与总榜单TOP10分化较大，总榜单TOP10中只有5家品牌在运营维度上依旧保持在前10。

　　有些品牌总排名虽然靠前，但运营上表现还需较大提升。比如辉盛阁，总排名第四，但运营没能进入前十。盛捷位于总榜单第一，但运营维度已经排到第八，且与第一差距较大。

　　2.运营维度前10榜单

　　运营维度上，整体来说，各品牌在该方面表现欠佳。

　　从榜单来看，诗铂运营排名第二，但舆情和媒体表现欠佳，未能入围总榜单TOP10。

　　(六)四大维度的比较

　　舆情维度前10与总榜单TOP10最为接近，差距较大的是运营维度。可以看到，各个品牌在搜索和运营有进一步优化和提升的巨大空间。

第四章 2015年中国长租公寓产业发展总结

　　(一)长租公寓产业模式创新、技术创新处于世界前列

　　由于人口密度大、大城市供需比失衡、房产出租投资回报率低、移动互联网技术发展等因素，长租公寓产业在模式创新、技术创新方面已经处于原创性创新层面。比如集中式You+在2012年首创共享社交模式，2015年美国才出现Welive共享社区，而分散式长租公寓也属原创性创新。在技术创新方面，国内长租公寓在移动互联网结合、移动支付、物联网等方面持续创新，具备冲击全球领先的潜力。

　　(二)产业将继续保持高速发展，但增速阶段性回落

　　根据发达国家趋势，品牌长租公寓产业会超过50%的市场占有率，而我国目前还不到10%，发展空间巨大，行业将保持高速发展。但一线城市和二线城市发展趋势有所区别，一线城市由于2014-2015年发展超高速发展，企业运营利润呈现下降趋势。以上海为例，企业拿房成本上升，而受供给量快速增长的影响，租金上涨速度趋缓，2016年企业发展速度回落。二线城市房源获取容易，但客户获取大于一线城市，长租公寓企业发展速度依然低于一线城市。

　　(三)青年公寓本土企业垄断，服务式公寓本土企业开始崛起

　　无论集中式公寓、分散式公寓，在中低端市场青年公寓企业全部为本土企业。北京、上海两个城市发展最快，广州、深圳、杭州、成都、南京处于第二阵营。在高端服务式公寓中，品牌指数前十名全部为外资企业。但国内服务式公寓快速发展，分散式服务公寓开始出现，比如北京橡树公馆、上海源涞国际、优帕克等，客户需求强劲，企业发展势头强劲。

　　(四)大量企业跨界进入长租行业，目标巨大但实效有待观察

　　多种类型的企业跨界进入长租公寓行业，比如地产业万科、华润、绿城等，酒店产业如家、华住、铂涛、住友、维也纳等，但目前规模尚处于发展初期。酒店业进入通常有比较明确的定位，选择组建团队自行运营。地产企业模式较多，既有自行搭建团队实施，如万科;也有与品牌公寓运营企业合作，比如绿城与优客逸家合作，在杭州推出绿城优客等。

　　(五)行业同业组织成立，标准建设正式启动

　　中国饭店协会公寓委员会，是国内首个全国性的、规范的行业自律协作组织，2016年4月20日下午在北京正式成立。汇集了国内主流的长租公寓规模企业，将在行业协作、标准建设等方面持续展开工作，为行业发展奠定政策、标准的基础。

　　(六)企业品牌意识缺乏，行业整体品牌建设处于初始阶段

　　在品牌建设方面，企业品牌意识尚处于原始阶段。在首期监测的350多个公寓品牌中，仅有100个品牌存在数据，250多个品牌的监测数据为0，意味着71%的公寓企业，其品牌从未在媒体、官方网站等媒体中出现。在高端服务式公寓中，前十名全部为国外品牌占据。

　　(七)产业政策、税收支持力度加大

　　受国家政策支持、房地产供给侧改革等因素促进，行业所获政策支持力度加大，同业组织成立，为进一步争取国家政策支持奠定基础。

　　(八)金融与供应链支持进一步完善

　　受行业利好、资本关注、大型企业介入、基准利率下降和金融创新等因素影响，长租公寓行业融资难度和成本呈现下降趋势。规模企业融资成本从2014年的18%-20%下降到12%-15%，优势企业资金获取成本有所降低。供应链整合水平进一步提高，出现了比如寓公网等行业供应链金融一体化解决企业。

　　(九)资本运作进入新阶段，并购重组低于预期

　　长租公寓行业连续发展，现存企业规模优势凸显，优势公寓在资本B轮、C轮融资金额加大，比如4月12日魔方公寓3亿美金融资，而新进入行业者门槛提高，天使轮、A轮企业融资风口期结束。与此同时，由于公寓企业标准缺失，存量产品整合难度大，企业兼并重组多限于兼并团队和人员层面，产品层面并购重组规模低于预期。

　　(十)信息化投入持续加大，移动互联网结合全面普及

　　长租公寓行业产业链长、运营难度大，企业运营成本、员工成本占比高，对依托信息技术降低运营成本具有巨大的需求，规模企业全部自行研制、开发系统，开发成本极高。随着行业成熟度的提高、第三方技术企业的介入，通用型信息化平台有望出现，成为行业发展的里程碑事件。比如联寓科技、别样红等企业，已经初步实现了依托技术进步、实现出租交易和管理自动化的管理和运营平台。与此同时，物联网、移动支付、移动互联网等技术的深层次应用，对行业商业模式创新、生活服务闭环的形成，具有巨大的推动作用。

第五章 2016年发展趋势预测

　　(一)行业发展大环境持续向好

　　受国家政策、资本关注、行业企业规模做大等因素的影响，长租公寓产业发展大环境持续向好。包括政策、税收、金融、供应链、行业标准等，出现一体化解决方案、供应链金融等一站式服务平台。行业融资规模扩大、融资方式手段、融资成本持续下降。

　　(二)行业发展进入精细化的新阶段

　　规模企业发展速度由超高速转为高速，加大对运营的关注和生态圈的构建。在一线城市企业发展将趋于理性，规模企业力图改变“规模越大、利润越少”的局面，深耕细作，强化管理。

　　(三)资本介入规模扩大，不良企业退出出现，但大规模的兼并重组难以出现

　　长租公寓资产极重，运营企业必然加大融资规模。受品牌公寓的影响，小型公寓企业、二房东毛利率下降明显，规模逐步呈现负增长态势。由于市场规模极大，短时间内竞争态势尚不明显，不存在大规模并购的背景。兼并通常发生在企业跨地区扩张、跨领域发展阶段，且主要集中在人员、团队等方面的兼并，产品兼并难度大。

　　(四)运营商高度重视信息平台和企业内部运营信息化，但跨企业、一站式的平台企业尚不会出现

　　规模公寓运营企业充分认识到信息技术对运营成本降低的核心作用，龙头企业持续采取自行开发的模式。但越来越多的运营企业采取外购的模式，企业内部运营信息化水平明显提高，移动互联网、移动支付、物联网等技术被广泛采用。另一方面，企业外部信息化程度提升缓慢，全国性的平台型企业尚处于发展的初级阶段，仅仅依靠互联网或者移动互联网提供预订、支付功能的平台模式，难以完成用户积累的临界规模。

　　(五)租客端对品牌公寓认知度大幅提高，公寓企业发展进入品牌阶段

　　公寓产业发展全面进入规模化阶段后，品牌成为企业获得收入溢价，获取良好经营业绩的助推剂，企业品牌体系、宣传体系逐步建立。另一方面，公寓顾客对品牌公寓认知度大幅提高，“企业品宣-C端认知-形成品牌溢价与服务溢价-品牌公寓优胜劣汰”的循环开始确立，长租公寓产业开始进入品牌化时代。